Московский рынок недвижимости не первый год лихорадит, в том числе и в части статистики, из-за 5-этажек, идущих под снос. Алчные граждане мечтают о покупке ветхого жилья и получении взамен хором. Алчные владельцы ветхого жилья, вовсе не лыком шитые, пытаются минимизировать чей бы то ни было доход, перетягивая одеяло на себя путем взвинчивания цен на немыслимую высоту. Откуда ветер дует? Как обычно: от желания нажиться на ровном месте; желания, существующего издревле, и издревле же рождающего вдохновение в мошенниках всех мастей.

Немалый вклад в дело популяризации квартир и комнат в ветхих домах как объекта купли/продажи внесла спайка офлайн/онлайн. Здесь срабатывает закономерность замкнутого круга:

• юридически безграмотные граждане пытаются устранить пробелы в знаниях, но вместо того чтобы читать Жилищный кодекс, вопрошают о своем на многочисленных форумах (ОБС нам по-прежнему ближе);
• активность вопрошателей программным способом засекают оптимизаторы и дают команду на проведение ликбеза граждан в рамках сайтов агентств недвижимости средней (хорошо если средней) руки и прочих «информационных» сайтов;
• оптимизаторы — народ ушлый, и можно дать рубль за сто, что текст, написанный по спец. заданию, обойдет текст отвечающего на форуме;
• ушлость оптимизатора не позволяет ему заплатить за заказанный текст нормальные деньги, и нанятый «писатель» не тратит время на тот же Жилищный кодекс. Он красиво расписывает преимущества (вытекающие из юридической безграмотности «писателя» и его «головы») приобретения комнаты в доме под снос, туманно признавая, что есть кое-какие риски (однако выгоду разрисовывает в списке на 10 элементов). И вот уже запестрели никому неизвестные агентства и прочие ресурсы рассказами о том, как это круто — купить комнату в доме под снос.

Между тем, мы здесь имеем дело с государством, и наши навыки обмана ровно настолько слабее, насколько один человек слабее целого народа (масштаб имеет значение). Обмануть мы можем только друг друга, но никак не государственную машину. Особо предприимчивые граждане продают втридорога комнаты в домах, под снос не назначенных, пользуясь временной вилкой (жильцов предупреждают за год, а прописку запрещают за полгода до внесения дома в реестр) — и это меньшее из зол.

Начитавшиеся странностей мечтатели уверены, что купив комнату в «хрущебе», после сноса дома получат за нее как минимум полноценное жилье, а если пропишет в эту комнату всю свою деревню и дальнюю родню друзей, то и не одно.

Что интересно, программа работает давно, ее опять продлили (на этот раз до 2017-го), но историй потерпевших мы не видим. Срабатывает человеческий фактор: никто не хочет рассказывать прилюдно, каким он оказался дураком. Однако это срабатывание идет во вред другим желающим нажиться на государстве (что нереально в принципе) и просто легковерным бесхитростным людям, вообще не понимающим, что к чему, но доверяющим всякой писанине в силу многолетней привычки и еще помнящим, как в 1957-м многим удалось улучшить жилищные условия, когда в Москве сносили бараки, чтобы достойно принять международный фестиваль. Ради последних мы решили несколько прояснить ситуацию и перевести на русский юридические «страсти», многим не понятные.

Права, возможности, закон

Нельзя сказать, что у истоков все было гладко и безгрешно: запуск программы расселения из ветхого жилья породил множество мошеннических схем, но кран закрыли довольно быстро, и многие, что называется, обломались, оставшись на равноценной площади со всеми своими выписанными в столицу дядюшками и тетушками (хорошо, коли так, а есть ведь и женившиеся/разведенные). Чуть побегав по судам, наложив запрет на прописку, государство в итоге решило проблему с испорченными квартирным вопросом москвичами кардинально — новый Жилищный кодекс перекрыл все лазейки, четко определив права собственника. В помощь кодексу издали закон N 21 “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве” от 31.05.2006 (!). Но 9 лет прошло, а мечтатели не перевелись.

Права собственника квартиры в доме под снос

Согласно Жилищному кодексу, неприемлемо ухудшение жилищных условий собственников и нанимателей в процессе расселения ветхого жилья (да и в любом другом процессе отчуждения собственности). Собственник имеет право на равноценную замену и право выбора этой замены — жилье или деньги.

В каких-то ситуациях выгодно получить квартиру (коммуналка в центре например), равнозначную по стоимости, а в каких-то (двушка в «хрущебе») — по количеству комнат (этот момент и породил все спекуляции; фактически площадь увеличивается без доплаты). Помимо жилплощади собственник может получить деньги за квартиру (компенсацию рассчитывают, исходя из рыночных реалий).

Права нанимателя квартиры в доме под снос

Наниматели, отказавшиеся от приватизации в пользу социального найма, при расселении дома, назначенного под снос, получают новое жилье на всех прописанных в квартире из расчета 18 м² на человека. Именно наниматели частенько выигрывают при расселении ветхого фонда (тоже неплохой трамплин для легенды).

Но и здесь есть нюанс: пенсионеру, проживающему в 2–3–комнатной квартире, надо быстренько ее приватизировать (пока еще не все пропало), поскольку равноценную компенсацию он не получит — ему дадут законные 18 м², то есть в лучшем случае однокомнатную квартиру (впрочем, меньшее сейчас не практикуют). Как пенсионер оказался один в большой квартире? Элементарно: все дочери вышли замуж и переехали к мужьям. Квартиру в таких случаях не отнимают, но при переселении жилплощадь дадут согласно закону (на приватизацию остался только 2016-й год: продлили только из-за Крыма).

Возможности собственника и нанимателя квартир в доме под снос

Возможности конкретно ограничены: прописывание дядь, теть, внучатых племянников и их супругов, превращение соседей в мужей/жен не имеет ни малейшего смысла ни для собственника, ни для нанимателя.

Заучите как Отче Наш:

1. Собственник в любом случае получает равноценную компенсацию вне зависимости от количества прописанных. Единственное исключение: право на улучшение жилищных условий, но оно наступает только через 10 лет и только для малоимущих (задокументированных), так что избыточные движения абсолютно бессмысленны.
2. Уличенный в намеренном ухудшении жилищных условий собственник (продал большое, купил малое в течение последних 5 лет) квартиру не получит вообще. Ему дадут денег, к коим бедолага сможет добавить уже вырученное (если не профукано) и что-нибудь купить (учитывая рост цен на недвижимость, купить он сможет именно что-нибудь).
3. Искусственно ухудшившие жилищные условия наниматели (перепланировка, массовая прописка кисельной и близкой родни) получат квартиру, но исключительно такого же метража.
4. Прописанным в квартире гостям столицы, имеющим несчастье обладать жильем на родной стороне и не прожившим в Москве 10 лет, ничего не дадут.
5. Наниматель, обладающий квартирой любого метража и получающий от нее доход, не получит больше 1-комнатной вне зависимости от количества прописанных.
6. Развод не имеет значения: не стоит рушить браки — дополнительных метров не дадут.
7. Недавно созданные счастливые семьи проверяют на фиктивность брака (не спрашивайте, как).

То есть возможности есть только у малоимущих нанимателей с большой семьей, давно и плотно проживающей в квартире дома под снос. Если в такой ситуации наниматель умудрился превратиться в собственника, можно провести реприватизацию, но понадобятся время, помощь юриста либо собственная юридическая грамотность и… деньги.

Граждане, пытающиеся на кривой козе объехать закон, существовали со времен сотворения законов. И сегодня квартиры в «хрущебах» пользуются популярностью. Мы не думаем, что особо прожженные субъекты не знают всего означенного. Скорее они рассчитывают на позолочение нужных рук в момент принятия решения относительно выдачи компенсаций. И это смешно: простая арифметика показывает, что цена квартиры в «хрущебе» вкупе с предполагаемой взяткой вырастает в такую стоимость, что гораздо выгоднее просто купить новую квартиру и не париться. Но видимо, призрачная возможность «наколоть» государство настолько туманит мозг, что он отказывается осиливать простейшие вычисления. Ну как тут не вспомнить про «Страну дураков»? На дурака не нужен нож©