Застой на рынке вторичной недвижимости
Когда-то лидирующие старые квартиры стали слабым звеном — застой на рынке вторичной недвижимости привел к тому, что продать бывшее в употреблении жилье сейчас крайне тяжело, несмотря на его полную готовность к переезду и проживанию.
Оперативно реализовать квартиру на вторичном рынке недвижимости может только каждый пятый (данные Инком-Недвижимость) продавец. Положение таково: количество заключаемых сделок резко уменьшилось, и в целом «ситуация вязкая», как ее охарактеризовала Нина Кузнецова (агентство Urban Realty). Попробуем разобраться в причинах сложившейся ситуации.
Некомпетентность
Первая причина — некомпетентность участников рынка вторичной недвижимости, менее структурированного, зато более инертного. Одна только инертность наносит весьма ощутимый вред: люди, продающие жилье, не в курсе качества спроса, не обращают внимания на конъюнктуру, но зато обладают порой далекими от реальности собственными представлениями о цене своей квартиры. Стоит рынку выйти из стабильной фазы (а он вышел, что обусловлено экономической ситуацией в стране), как разброс цен в секторе вторичного жилья приобретает угрожающий размах: если на первичном разница на схожее жилье может составлять 3–5 % в зависимости и от привходящих обстоятельств, то на вторичном эта цифра достигает 15 %, и зачастую верхняя планка абсолютно немотивированна.
Продавцы вторичного рынка живут 2014-м годом, не желая замечать тенденций года 2015-го: в конце 2014-го, зацепив январь 2015-го, цены на волне всеобщего ажиотажа выросли и на недвижимость (примерно на 15 %), но с тех пор, во-первых, укрепили рубль, во-вторых, активность покупателей так же резко снизилась, как до этого возросла (рынок насыщается, спрос падает) — этого не желают замечать продавцы, оставляя высокие цены, но покупатели не готовы приобретать жилье по завышенной стоимости. Это не касается элитного сектора, где традиционно предпочитают не рисковать крупными суммами, делая выбор в пользу вторичной недвижимости, но элитный сектор занимает меньшую из долей.
Ипотека
В этом году ипотека оказала отрицательное влияние на динамику рынка вторичной недвижимости, более того, именно ипотека стала главной преградой сделкам, поскольку она слишком дорога. Платежеспособность снизилась в целом, у людей меньше денег — это общая ситуация. В марте первичный рынок получил поддержку от государства в виде ипотечной субсидии, зафиксировавшей ставку по кредитам в районе 11–12 %. На вторичном рынке никаких субсидий нет, кредит получить сложно, а процентная ставка составляет 16–17 %. В итоге получилось, что вторичный рынок оказался неконкурентоспособным относительно рынка первичного, и покупатели отдают предпочтение новым квартирам.
Скидки
Рынок новостроек балует и другими маркетинговыми «фишками»: рассрочки, скидки, специальные предложения — все это работает на ура, поскольку исходит практически от производителя, и мобильное, изменяемое, тогда как вторичный рынок инертен. И инертен он не только от неумения видеть меняющуюся ситуацию, некомпетентности, но и от такого аспекта, как желаемая прибыль: если квартиру приобретали с целью ее дальнейшей перепродажи, то продавец завязан на ее цене, его возможности ограничены — предлагая существенную скидку, он много теряет, делая свою инвестицию куда менее доходной, чем рассчитывалось. Инвестиции такого рода всегда долгосрочные, поскольку владельцы квартир 3 года ждут снятия налогового бремени; эти три года не дремлет инфляция, существующая перманентно (даже если не брать в расчет кризис). Сделав скидку, продавец может остаться вовсе без дохода, то есть он по сути лишен самого инструмента или как минимум его гибкости.
Еще один аспект, практически уничтожающий скидки на рынке вторичной недвижимости, — альтернативность сделок. Большую часть квартир продают с целью покупки другой жилплощади, оцененной, в свою очередь, в определенную сумму: продавец попросту не может снизить цену своей квартиры, так как никто не снижает стоимость альтернативы. Итог: собственники покидают рынок, откладывая осуществление планов до наступления более благополучной ситуации, когда и спрос, и цены будут восстановлены.
Страхи
Страхи покупателей, опасающихся недобросовестной сделки, мы не отнесем к основным причинам застоя на вторичном рынке. Не считают этот фактор существенным и специалисты, но в данной ситуации капля падает на большой жернов мельницы, перемалывающей сектор (кстати, «капля» эта иной раз отражается на первичном рынке, и такая ситуация была с обманутыми дольщиками, когда из-за одного-двух мошенников новым квартирам предпочитали вторичные, лишь бы не попасть на двойные продажи и прочие страсти). Большинство экспертов склоняются к тому, что все истории про «черных риэлторов» непомерно раздуты прессой, однако создают их все же из фактов. Другой вопрос, сколько тех фактов. Тем не менее мало кто захочет оказаться жертвой мошенников, поскольку незаконная сделка грозит впоследствии отчуждением имущества в пользу пострадавшего.
Криминальных историй сейчас не больше, чем обычно, но на фоне общего снижения продаж они становятся заметнее. Кроме того, почва для совершения недобросовестных сделок с недвижимостью на данный период благоприятная: люди стремятся сэкономить как можно больше, что приводит к приобретению юридически сомнительных объектов, так как они значительно дешевле.
Разобравшись с «Кто виноват?», приступим к «Что делать?».
Главным фактором является цена: важно не переоценить жилплощадь, запланированную к продаже. По состоянию на март, средняя стоимость 1 м2 в Москве составляет 205 000. Однако средняя цифра не означает, что надо каждый метр в каждом доме оценивать именно так: какие-то квартиры не потянут и 190 000, а какие-то будут по 210 000 за метр. Здесь важно грамотно оценить свою жилплощадь, и тогда шансов на успех в ее быстрой продаже будет несоизмеримо больше.
В целом, если рассматривать структуру продаж, не касаясь количественной составляющей, кардинальным образом ничего не поменялось: по-прежнему наиболее быстро продают небольшие квартиры рядом с метро. В этом сегменте спрос традиционно активен. Также пользуется спросом редкая жилплощадь (когда на рынке нет схожих предложений). Квартира, пусть с недорогой, но качественной отделкой, уходит быстрее, поскольку в нее можно сразу же въехать и жить, поэтому предпродажный косметический ремонт можно считать обязательным.
Специалисты советуют все же использовать инструмент скидок. Оптимальным дисконтом называют 100–200 тыс. рублей (то есть даже менее 1 м2 или 1 м2). Гибкость в переговорах тоже поможет продать квартиру: не стоит заостряться на мелочах — лучше оставить новому владельцу холодильник или еще что-то, чем остаться без покупателя и вовсе без денег.
И последнее. Продавать желательно:
- «чистую» квартиру — когда из нее уже все выписаны, когда однозначно не будет никакой волокиты, когда все документы подготовлены;
- чистую квартиру — когда она приведена в товарный вид, а не выглядит, как после пирушки; когда отовсюду не выглядывают хозяйские вещи, показывая потенциальному покупателю, что жилплощадь занята (психологический аспект).