Как избежать обмана при покупке квартиры
Страшные черные риэлторы, закапывающих в лесах владельцев квартир, канули в лету, но остались иные ужасы. Чтобы избежать обмана и других проблем при покупке квартиры, надо быть весьма осторожными: в напряженной экономической ситуации риски возрастают. Однако речь пойдет не о страшном, а об обыденном — разоряющихся застройщиках, двойных продажах и прочих прелестях, характерных для нестабильной экономики.
Аспекты, достойные пристального внимания при принятии решения о заключении договора на покупку недвижимости:
Уточним, на что стоит обратить внимание, какие выводы сделать.
Надежность застройщика
Надежность застройщика — вопрос первостепенной важности. Хотя в последнее время все меньше инцидентов с обманутыми дольщиками, осторожность не будет излишней, поскольку в условиях экономического кризиса финансовые проблемы испытывают и крупные компании, присутствующие на рынке десятки лет. К тому же, юристы считают само понятие «надежный застройщик» весьма условным.
Очевидные «гирьки» на чаше «за»:
- исходно-разрешительная документация в наличии и предоставлена для ознакомления;
- репутация застройщика хорошая;
- аккредитация одного из ведущих банков;
- партнеры застройщика — крупные компании, известные на рынке;
- степень открытости и готовности предоставлять всю нужную информацию высока;
- на строительных площадках установлены веб-камеры, позволяющие следить за ходом строительства;
- на официальном сайте застройщика публикуется актуальная информация и фотоотчеты;
- наличие форума довольных дольщиков (если используется схема ДДУ).
Серьезнейший повод задуматься — сокрытие застройщиком документации. Кроме этого настораживают:
- разрешение на строительство с истекшим сроком действия;
- неоднократное сдвигание сроков реализации проекта;
- непредоставление отчетов в Комитет по строительству (информацию такого рода публикуют на сайтах администраций муниципальных образований);
- требование 100-процентной оплаты до того, как договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре;
- снижение темпов строительства;
- изменение общей концепции в ходе строительства;
- отказ от возведения объектов социальной инфраструктуры;
- изменение спецификации в процессе строительства.
Последние 4 пункта однозначно свидетельствуют о финансовых трудностях, а зачастую именно финансовые трудности в конечном итоге приводят к невыполнению обязательств перед дольщиками. Специалисты рекомендуют контролировать строительство визуально, но этот способ работает лишь на первых стадиях работ, поскольку после возведения стен остальные операции отслеживать крайне тяжело (если застройщик не озаботился доведением информации до дольщиков).
Когда часто меняются крупные подрядчики — это тоже тревожный звонок, как и наличие судебных разбирательств. Однако лучшее зеркало, отражающее возникновение проблем у застройщика — приостановка банковской аккредитации. Как правило, у кредитных организаций есть доступ к финансовым показателям организаций строительных, поэтому оценку первыми деятельности последних можно считать в полной мере объективной. Отсутствие аккредитации Сбербанка и ВТБ 24 в принципе повод насторожиться, а ее наличие, наоборот, своеобразный «триггер» доверия: эти структуры весьма популярны в силу их ипотечных программ с государственной поддержкой, а к оценке строительных проектов подходят со всей взыскательностью.
Есть ряд косвенных признаков надвигающегося банкротства предприятия:
- сокращение штата,
- задолженности по заработной плате сотрудникам,
- возбужденные уголовные дела.
На первый взгляд информация подобного свойства кажется недобываемой, но это не так: в Интернете есть все — можно проштудировать базу арбитражных судов, посетить сайт журнала «Вестник государственной регистрации».
Стоимость квартиры
Стоимость квартиры вполне может насторожить, даже должна это сделать, если привлекательность предложения застройщика превосходит разумные пределы. Конечно, низкая цена недвижимости весьма желательна, но она попросту опасна и в первую очередь служит предупреждением о финансовых сложностях строительной организации. Когда стоимость снижается вдвое, это говорит об острой нехватке средств и попытке их добыть.
Качественную новую недвижимость крайне редко продают со скидкой, превышающей 15 %. Наоборот — стабильный небольшой рост стоимости квартир в новостройках сигнализирует о хороших продажах. Одна из характеристик успешного проекта — поэтапный рост цен приблизительно на 3–5 % с периодичностью раз в 3–4 месяца. Когда прайсы обновляются редко, это, скорее всего, говорит о низкой востребованности новостройки, что в свою очередь может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
Слишком частое обновление прайсов тоже должно настораживать. Стабильность ценообразования — один из признаков надежности девелопера. При твердой банковской поддержке застройщик в наименьшей степени подвержен влиянию внешних факторов, из-за чего частой корректировки цен не происходит.
Наиболее опасной является слишком низкая цена на старте проекта: это приводит к тому, что после погашения застройщиком накладных расходов на саму стройку денег уже не остается. Кроме того, у каждой квартиры есть себестоимость (от 50 000 р. за м2 мск), и продажи ниже определенной планки чистыми быть не могут.
Юридические аспекты
При приобретении жилья в новостройке для минимизации рисков крайне важны юридические аспекты. К сожалению, нет пакета документов что называется от А до Я: каждая новостройка со своими особенностями. Тем не менее застройщик обязан предоставить (согласно 214-ФЗ):
- учредительную документацию1,
- бухгалтерские отчеты,
- утвержденные годовые отчеты,
- заключение аудиторов за последний год деятельности,
- правоустанавливающую документацию на строительство2.
Что касается существующих схем, то наиболее прозрачной считается ДДУ и переуступка по ДДУ, однако именно по этой системе возможны неоднократные переносы сроки сдачи объекта, чего не бывает в менее прозрачной схеме вступления в ЖСК. Если дом строят 10 лет, а потом объявляют себя банкротами, то возмещения ущерба однозначно недостаточно. По сути, в схеме ДДУ покупатель попросту спонсирует строительство, выдает застройщику беспроцентный кредит, а инфляция не дремлет никогда. Так что, как ни крути, приобретение квартиры в нынешних реалиях остается рискованным. Однако откладывать покупку тоже нет смысла, ибо временное ожидание наступления стабильности может превратиться в постоянное (как и все временное). Юристы советуют… обращаться к юристам (и это правильно) и быть максимально осторожными.
Примечания
1 — Свидетельство о государственной регистрации, свидетельство и постановке на налоговый учет, устав, решение о назначении руководителя.
2 — Разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды земли, заключение экспертизы проектной документации, технико-экономическое обоснование проекта строительства, проектная декларация.